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Los hoteles de cinco estrellas se revalorizan un 10% en 2018

Los hoteles de cinco estrellas, más sensibles a los ciclos económicos que otras categorías, se revalorizaron un 10% en 2018 de media en España, frente al 4% que lo hicieron los de cuatro y la reducción de 7% que experimentaron los de tres, según refleja el informe Mercado hotelero 2019 presentado hoy por Tinsa. Pese a la previsible ralentización de la actividad turística y el crecimiento económico durante 2019, Tinsa estima que los activos hoteleros seguirán revalorizándose moderadamente este año, hasta un 5% de media en el caso de los establecimientos de cinco y alrededor de un 2% en los de cuatro y tres estrellas.

Tinsa, grupo de valoración, asesoramiento y Smart Data inmobiliario en Europa y Latinoamérica, ha presentado su informe Mercado hotelero 2019, en el que analiza el comportamiento del sector turístico y la evolución del valor de los activos hoteleros en España. El estudio incluye datos exclusivos sobre valor e inversión por habitación obtenidos a partir de las más 6.000 valoraciones de hoteles realizadas por Tinsa en los últimos años, y aporta información segmentada por áreas geográficas y categorías hoteleras.

El análisis del valor por habitación (valor medio de un activo a partir de ingresos y gastos de la explotación del negocio, dividido por el número de habitaciones) sitúa en 171.625 euros/habitación el valor de los establecimientos de cinco estrellas en 2018 en España, un 33% más que el de los hoteles de cuatro estrellas (128.604 euros/habitación) y el doble que los 83.217 euros/habitación que registraron de media los establecimientos de tres estrellas el año pasado.

Por áreas geográficas, los hoteles de cinco estrellas en la costa mediterránea son los que han registrado un mejor comportamiento en 2018 (+22% interanual, hasta 184.574 €/habitación), seguidos de los establecimientos de esta misma categoría en las islas (+19% anual, hasta 190.232 €/habitación) y de los activos de cuatro estrellas en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (+4%, hasta 129.284 €/habitación).

“La mejor evolución reciente de la máxima categoría en el litoral peninsular e insular se explica porque en esos mercados la diferencia de calidad entre los establecimientos de playa de cuatro estrellas y los de cinco es más acusada. Y son precisamente los establecimientos exclusivos los que reflejan más directamente la coyuntura económica del sector, tanto al alza como a la baja”, apunta el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.

Por el contrario, entre las ubicaciones y categorías donde el valor de los establecimientos más se ha resentido en el último año, según las valoraciones de Tinsa, destacan los hoteles de cuatro estrellas en el área que el informe denomina Resto Peninsular, que se depreciaron un 14% anual en 2018, así como los establecimientos de tres estrellas en las islas (-10% anual), y los de tres estrellas en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas, que redujeron un 9% su valor medio en el último año.

Los hoteles de playa registran en 2018 a nivel nacional y para todas las categorías un valor por habitación superior al de los establecimientos urbanos. En los hoteles de cinco, la diferencia alcanza un 27% (211.000 €/habitación frente a 166.000 €/habitación en los urbanos). En los de cuatro, el valor medio (131.000 €/habitación) es un 2,3% superior al de los urbanos, mientras que en la categoría de tres estrellas, la diferencia vuelve a ampliarse hasta un 6%, desde los 82.000 €/habitación de valor medio de los hoteles urbanos hasta 87.000 €/habitación de los de playa.

Respeto a los hoteles urbanos, la recuperación en Madrid y Barcelona ha sido consistente en las categorías de tres y cuatro estrellas. Los hoteles de cuatro estrellas en Barcelona mantienen un valor por habitación en los tres últimos años cercano a 300.000 euros, un 66% superior a los de Madrid (180.000 euros). Tradicionalmente, el valor medio en Barcelona ha superado con creces el de los establecimientos de la capital, algo que la moratoria hotelera en la Ciudad Condal ha podido acentuar. En ambas ciudades, los valores son claramente superiores a la media nacional de establecimientos urbanos, que está en torno a 128.000 euros para la categoría de cuatro.

La huella de la crisis
La crisis económica afectó de manera notable a los activos hoteleros, especialmente los de carácter urbano. Los establecimientos de tres y cuatro estrellas han sufrido una importante depreciación en los últimos diez años, que se concreta en una caída del valor por habitación de un 33% en el caso de los tres estrellas y del 22% en los de cuatro. Éste fue el segmento que mejor aguantó la crisis, al beneficiarse de un desplazamiento de la demanda de cinco estrellas hacia una categoría más asequible.

Si se analiza la evolución de los hoteles desde los inicios de la recuperación económica y turística a partir de 2014, se observa que son los hoteles de cuatro y cinco estrellas los que muestran un mejor comportamiento de valor, con un incremento del valor medio por habitación del 19% y el 18%, respectivamente. En los hoteles de tres estrellas, la recuperación de valor en los últimos cuatro años ha sido más moderada: un 9%.

Inversión
Otro indicador económico analizado el mercado hotelero de 2019 a partir de la actividad de valoración de establecimientos hoteleros realizada por Tinsa es la inversión necesaria para construir un hotel. Este indicador mide el coste de ejecución material por habitación, incluyendo honorarios y gastos, y descontando el valor del suelo.

El informe refleja que las cifras de inversión permanecen estancadas en todas las categorías en mínimos de los últimos tiempos. La inversión en los hoteles de cinco estrellas se situó en 2018 en algo más de 93.000 €/habitación, que supone un 22% más que la inversión media en los de cuatro (más de 76.000 €/habitación) y casi un 58% más que en los de tres (cerca de 59.000 €/habitación).

En los establecimientos de máxima categoría, la inversión media por habitación representó en 2018 menos del 55% del valor por habitación, una proporción que aumenta hasta un 60% y un 70% en los hoteles de cuatro y tres estrellas, respectivamente. Durante la pasada década, la proporción entre valor e inversión superó en algún momento en todas las categorías el 70%.

“La evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que lo ha hecho el coste de reposición, aumentando así la rentabilidad de la inversión”, apunta el director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Previsiones
El informe pone de manifiesto que la moderación del crecimiento económico y de la afluencia turística invita a pensar que no se producirán incrementos significativos de la tarifa media diaria (ADR), que en 2018 se situó en España en 86,9 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Canarias fue la Comunidad Autónoma con el ADR más elevado: casi 98 euros.

Pese a ello, Tinsa prevé que el valor por habitación mejorará en 2019 hasta un 5% en los hoteles de cinco estrellas y algo más moderadamente, alrededor de un 2%, en las categorías de tres y cuatro estrellas. “La diferenciación y especialización de la oferta será clave en los próximos tiempos para competir interna y externamente, así como para maximizar la rentabilidad de unos activos que continúan lejos de valores máximos de la década pasada”, afirma Rafael Gil.

Respecto a la inversión por habitación, en todas las categorías se esperan cifras muy similares a las precedentes, anotando en el mejor de los casos discretas variaciones positivas. Las zonas litorales y destinos turísticos consolidados, como es el caso de Madrid, tendrán un mayor recorrido al alza de valor que ubicaciones con menor actividad turística.

Las transacciones de inversión hotelera, que en los últimos años han marcado cifras de récord, volverán a ser numerosas y la inversión en mejoras de establecimientos existentes será una estrategia frecuente, favorecida por el descenso de la ratio entre coste y valor de la actividad en los últimos años.