Actualidad hotelera

La inversión hotelera en España se cifra en 611 millones de euros de enero a mayo

©Miriam Ruiz

El pasado martes 14, en las instalaciones del IE Business School, irea, firma de asesoramiento financiero y estratégico especializada en los sectores hotelero e inmobiliario, junto con el Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa, analizaron la inversión en el mercado hotelero español, en una sesión titulada España: Hotspot de la inversión hotelera internacional.

La jornada comenzó con la presentación de los ponentes por parte de Gema Alfaro, presidenta del Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa. En el foro participaron Miguel Vázquez, socio director de la división de Hoteles de irea; Javier Arús, director de Inversiones de la Socimi Hispania Activos Inmobiliarios, y Ángel Luis Rodríguez, VP Portfolio Management de la cadena hotelera Meliá Hotels International.

Miguel Vázquez expuso la actividad de inversión hotelera en nuestro país en 2015 y en los primeros meses de este año. Con datos provisionales a 31 de mayo de 2016, irea cifra la inversión hotelera en España en 611 millones de euros, niveles de inversión muy significativos en comparación con la tendencia de los últimos 10 años para el periodo enero-mayo. No obstante, la cifra de inversión a mayo se sitúa un 14% por debajo de los 710 millones de euros registrados en el mismo periodo del año precedente (año que supuso el máximo récord histórico de inversión hotelera en España). En cuanto al número de activos hoteleros vendidos, la cifra es similar al mismo periodo de 2015. Hasta el 31 de mayo de 2016 se han transaccionado 39 hoteles (42 en el periodo comparable del año anterior). Sin embargo, el número de habitaciones ha descendido significativamente de 8.673 en 2015 a 4.993 en 2016, lo que implica un aumento considerable en el precio medio por habitación que ha pasado de 81.000 euros en el periodo enero-mayo 2015 a 122.000 en el mismo periodo de 2016. Este incremento se explica fundamentalmente por el impacto de la venta del Hotel Villamagna que, con un precio de 1,2 millones de euros/habitación, ha puesto el techo a nivel de precio medio pagado por una habitación en España. Por último, el informe destaca que a 31 de mayo no se ha cerrado todavía la venta de ninguna cartera hotelera, frente a las cuatro ya cerradas en el mismo periodo del año anterior.

Tras concluir la presentación de los datos relativos al mercado se dio paso a una mesa redonda, moderada por Gema Alfaro, presidenta del Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa, en la que a través de una serie de preguntas y respuestas formuladas por la moderadora, los tres ponentes explicaron su visión del momento actual en el mercado de inversión hotelera en España.

Javier Arús, director de Inversiones de Hispania, explicó la estrategia de la socimi, en cuanto a sus planes de inversión a corto y medio plazo, destacando que actualmente se están concentrando en operaciones que lleven asociado un componente de reposicionamiento de los activos, como en la anunciada el pasado lunes 13 de junio, en la que la socimi adquiría tres hoteles de gama media en Ibiza en los que realizará una importante inversión en reposicionamiento para convertirlos en activos premium. Este tipo de operaciones, “con hoteles en destinos muy atractivos y ubicaciones excelentes, nos permite desarrollar nuevos productos, casi de cero, y obtener retornos importantísimos de la inversión”, afirmó Arús, durante su intervención. El director de inversiones de Hispania también habló sobre los esquemas contractuales de relación entre la socimi y los operadores de los hoteles que ha adquirido hasta el momento, destacando su enfoque preferente hacia contratos de arrendamiento mixto, que garanticen un nivel mínimo de renta más un componente de renta variable que complemente la mencionada rentabilidad fija.  Sí destacó Arús la existencia de una cierta percepción entre los inversores de que “los precios de los activos en España han corrido mucho”.

Por su parte, Ángel Luis Rodríguez, de Meliá, señaló que la cadena no contempla actualmente la posibilidad de estructurar sus activos en régimen de socimi. Meliá ha apostado por la creación de una gestora patrimonial muy especializada dentro de la compañía, sin necesidad de separar jurídicamente los activos de la gestora hotelera, y ha concentrado sus esfuerzos en la inversión en tecnología y en los activos core. Destacó que el 80% de su pipeline actual se refiere a contratos de gestión. Rodríguez concuerda con Javier Arús en las excelentes oportunidades que genera el reposicionamiento “medido” de activos hoteleros vacacionales y puso como ejemplo el incremento de valor y calidad de un destino turístico como Magaluf (Baleares), donde la cadena, que opera 3.200 habitaciones, ha hecho una apuesta decidida que le ha permitido incrementar entre un 70-80% el RevPar de la zona en un breve periodo temporal y con una inversión muy medida en términos de Capex. Esto se ha extendido a otros casos, que junto con Magalluf, ha provocado un reposicionamiento de la marca Sol, con distintos productos dirigidos a diversos segmentos (familia, sólo adultos…). La compañía, gracias a su estrategia centrada en marcas, está disfrutando de un “círculo virtuoso”: estrategia de marcas + inversión en reposicionamiento = incremento de ARR y RevPar, mayor satisfacción y fidelidad del cliente, incremento de valor de los activos, mejor segmentación de la clientela, mayor venta directa y mayor rentabilidad.

Los tres ponentes, expertos del sector hotelero, coinciden en que España podrá mantener el nivel de crecimiento de la industria hotelera si la oferta hotelera se renueva y actualiza de acuerdo a las expectativas del turista internacional, que siente predilección por nuestro país. Además, destacan en la importancia de la profesionalización en la operación de los activos y de la inversión en tecnología para profundizar en el conocimiento y fidelización del cliente.

Por lo que se refiere a la inversión en el sector, todo apunta, según datos de irea, a que 2016 no batirá las cifras récord (2.614 millones de euros) alcanzadas en 2015, pero podría situarse en el entorno de los 2.000 millones de euros, lo que supondría el segundo mayor registro de inversión a nivel histórico.