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La inversión hotelera en España cierra 2016 en 2.155 M€, el segundo mejor año de la última década

Hotel Villa Magna

La inversión hotelera ha cerrado el año con un volumen de inversión de 2.155 millones de euros, lo cual supone el segundo mejor año de la última década, sólo superado por el máximo histórico registrado en 2015, según datos del último informe del sector hotelero realizado por JLL Hotels & Hospitality.

Como principales conclusiones, el informe de JLL destaca que a lo largo del año se han transaccionado más de 130 activos en España y que el perfil de los inversores ha cambiado notablemente, ganando peso el inversor internacional frente al inversor nacional.

Por otro lado, si bien las operaciones de activos individuales dominaron prácticamente durante todo el año, tras la adquisición del portafolio hotelero de Merlin Properties por parte de Foncière des Régions, a dos días de finalizar el año, ha cambiado la foto final (66% transacciones individuales frente a 34% carteras). Además, ha habido un protagonismo por parte de los activos urbanos, principalmente Madrid y Barcelona, por delante de los destinos vacacionales.

En este sentido, Madrid ha copado el 28% del total de la inversión, con un volumen de 597 millones, seguida de Barcelona con 344 millones y un 16% del total. Por detrás, se sitúan destinos como Las Palmas, Fuerteventura (7,4%), Mallorca (6,1%), Málaga (7,4%) y Valencia (7%).

Principales operaciones
En cuanto a las principales operaciones que han protagonizado el mercado de 2016, sin duda son dos las transacciones más importantes del año. Por un lado, la venta hotel Villa Magna de Madrid, que Dogus Group adquirió a Sodim SGPS por 180 millones de euros. Esta operación, asesorada por JLL Hotels & Hospitality, es a día de hoy la más alta en términos de precio por habitación (1,2 millones de euros) en la historia del mercado hotelero español, superando con creces a la que ostentaba hasta ahora el título: la compra del hotel Ritz el año pasado, con casi 800.000 euros por habitación.

Por otro lado, dentro de las transacciones de carteras, sin duda destaca la adquisición del portfolio hotelero de Merlin Properties por parte de Foncière des Régions por 535 millones de euros

Asimismo, en cuanto a operaciones de activos individuales, junto a la transacción del Villa Magna destaca la venta por parte de AXA Investment Managers a Shaftesbury del hotel Pullman Barcelona Skipper, por 93 millones de euros, o la compra del edificio Celenque por KKH Capital Group y Perella Weinberg RE por 80 millones, que alojará un futuro hotel.

Perfil de inversor
Los fondos de inversión han sido los principales actores del mercado en detrimento de las socimis. Así, fondos como Foncière des Régions con 19 hoteles y un volumen total de 535 millones de euros, HI Partners (ocho transacciones y un volumen total superior a 200 millones de euros), KKH Capital Partners conjuntamente con Perella Weinberg RE (80 millones de euros por el edificio Celenque) o Internos Global Investors (45 millones por la compra del Hotel Innside Madrid Suecia) han sido los inversores más destacados del año. Respecto a las socimis, Hispania Activos Inmobiliarios ha vuelto a apostar por el sector hotelero y sigue muy activa (cinco hoteles con un volumen total de 71 millones de euros), si bien está lejos de los más de 680 millones de euros que invirtió en 2015.

Las cadenas hoteleras también han estado muy activas en los que a adquisiciones se refiere, acumulando un volumen total de 486 millones de euros. Dentro de este grupo destaca la compra del Hotel Stella Canaris, complejo hotelero de 1.164 habitaciones situado en Fuerteventura, que fue adquirido por Meeting Point Investment por una cantidad que JLL estima en unos 40 millones de euros.

Respecto a la nacionalidad del comprador, el inversor internacional es quien tiene el mayor peso en el mercado de inversión hotelero frente al inversor nacional, pasando de una cuota del 27% en 2015 al 56% en 2016, en gran parte como consecuencia de la venta del portfolio de Merlin Properties.

En cuanto a la categoría de los hoteles transaccionados, los de categoría de cuatro estrellas siguen siendo los claros dominadores del mercado, acumulando un 53% del volumen de inversión total registrado en el mercado, seguido por los hoteles de cinco estrellas con un 30%.

Perspectivas para 2017
El informe de JLL Hoteles & Hospitality vaticina que el dinamismo continuará en el mercado en 2017 y que el interés de los inversores internacionales seguirá en aumento, por lo que esperan que la inversión se mantenga en cifras similares a las de 2016, pero sea inferior a la de 2015.

Así, la consultora cree que la necesidad de las empresas por reducir deuda de sus balances, la estrategia cada vez más extendida de operadores hoteleros nacionales de ‘vender el ladrillo’ y quedarse con la gestión operativa de los hoteles, o los signos positivos de la economía y del turismo, sitúan al mercado hotelero español en el punto de mira de los inversores tanto nacionales como extranjeros.