Hoteles

La demanda interna, clave para la recuperación del sector hotelero

El sector hotelero encara 2021 con la vista puesta en la recuperación, que será a diferentes velocidades y se verá impulsada inicialmente por la demanda doméstica, según el informe de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios, sobre el mercado hotelero en EMEA, que aborda también la situación del sector en España. De acuerdo con el estudio, los países europeos con una fuerte demanda nacional y una menor dependencia del turismo internacional, especialmente de larga distancia, se recuperarán antes de la situación provocada por la crisis sanitaria, según se ha podido comprobar en la segunda mitad de 2020.

El informe detalla también que los ingresos de las hoteleras en el conjunto de Europa no recuperarán previsiblemente los niveles pre-pandemia hasta 2024. En conjunto, el sector registró el pasado año en Europa un volumen de inversión de 9.400 millones de euros, lo que supone un descenso del 66% frente al volumen de 2019. Según CBRE, la inversión cayó en todo el continente por el impacto de la pandemia y las restricciones a la movilidad. Reino Unido lideró la inversión con 2.600 millones de euros, un 60% menos que un año antes, seguido de Alemania (1.950 millones) e Italia (1.040 millones), que registraron descensos del 60% y 69% respectivamente.

Recuperación a diferentes velocidades en España

En el caso de España, la inversión fue de 1.005 millones de euros frente a los 2.500 millones de un año antes, si bien la pandemia no ha impedido que CBRE Hoteles vuelva a posicionarse como líder asesorando grandes operaciones durante 2020, entre las que se encuentran las principales operaciones públicas (Project Jewel o Project Margaux) y la venta de 10 hoteles por un valor superior a 120 millones de euros (Eden Binibeca y Hotel Monterrey by Pierre Vacances, Icon Valparaíso, Cangrejo Rojo, hotel Diamante Suites o Turquesa Playa Resort). Según el informe de EMEA, la mayor parte de la nueva oferta hotelera que se esperaba abrir en 2020 se pospuso a este año, y en términos de pipeline, hay un total de 19 hoteles (27.182 habitaciones) que se esperan abrir en España hasta 2024.

Jorge Ruiz, Head of Hotels Iberia en CBRE España, explica que “2020 arrancó de forma positiva sumando un 14% más de volumen de inversión con respecto al primer trimestre del 2019. No obstante, con la llegada de la pandemia, factores como la gran incertidumbre de los mercados, la escasez de financiación bancaria, el freno de la actividad operativa y la diferencia de expectativas de precio entre compradores y vendedores provocaron un descenso del volumen de inversión”.

De cara a este año, Ruiz comenta que “según se vaya completando el plan de vacunación se producirá una mayor actividad en el sector, donde tendrá un papel importante la demanda interna. La recuperació del sector hotelero será a diferentes velocidades y comenzará por los segmentos rural y vinculado a la naturaleza y el vacacional de playa peninsular. La recuperación llegará más adelante al segmento vacacional de playa insular, más dependiente de la demanda internacional, y, por último, al segmento de viajes por motivos profesionales (reuniones de negocio, congresos, convenciones…) que, debido a la pandemia, se han reducido en gran medida”.

Según pone de manifiesto el informe de CBRE, la demanda hotelera en España ha tenido un buen comportamiento durante los últimos cinco años (2015- 2019), logrando la cifra récord de 342,9 millones de pernoctaciones en 2019 (+0,9% de incremento respecto a 2018). Sin embargo, el número de pernoctaciones hasta noviembre de 2020 cayeron un 72,9% respecto al mismo periodo de 2019.

El sector hotelero español despierta gran interés entre los inversores

Según CBRE, numerosos inversores internacionales se han centrado en los últimos meses en levantar capital que les permita adquirir activos hoteleros en España, lo que demuestra su interés y su confianza en la recuperación del sector. Jorge Ruiz detalla que “algunos de estos inversores penetrarán en el mercado a través de operaciones de sale & lease y sale & management, que permitan a los vendedores mantener la operativa al tiempo que hacen caja, así como a través de operaciones más corporativas orientadas a dar entrada a socios estratégicos en el capital de compañías hoteleras y a la constitución de joint ventures”.

Miguel Casas, Head of Investment Properties Continental Europe en CBRE Hotels, indica que “a pesar de la pandemia, desde CBRE observamos como gran parte de los inversores, especialmente institucionales, continúan mostrando un elevado interés por el sector hotelero español, acentuado por un entorno de tipos bajos, la elevada volatilidad bursátil y la posibilidad de adquirir activos prime y estratégicos a precios más competitivos. De cara a los próximos meses, esperamos una actividad transaccional considerablemente superior, que se acelerará especialmente a partir del segundo semestre, sobre todo a medida que comiencen a cerrarse operaciones y por tanto a aumentar el nivel de testigos y comparables en el sector”. Casas añade que “a pesar de que esperamos sin duda una corrección de los precios, lo cierto es que la confianza de los inversores en un país con una fuerte resiliencia y sólidos fundamentales turísticos y la previsión de una elevada competencia en procesos de compraventa permitirán contener en cierta medida los descuentos en las operaciones, al menos en las consideradas más prime o estratégicas”.

Grandes retos para 2021

El informe de CBRE Market Outlook 2021 explica que el escenario actual ofrece grandes retos y oportunidades: nuevos proyectos de expansión y reforma así como reactivación de algunos que se habían visto comprometidos por la crisis; acuerdos corporativos entre distintos grupos mediante fusiones, adquisiciones y alianzas estratégicas para ganar presencia y competitividad; desarrollo de productos y fórmulas mixtas adaptados a la nueva realidad y necesidades de los clientes (coworking, coliving, workation, long stay, flex space, bleisure…); nuevos conceptos de F&B que permitan atraer al público más local; implantación de players internacionales sin presencia en España y penetración de nuevas marcas; hibridación de contratos de arrendamiento que permitan al propietario capturar parte del crecimiento del mercado y al operador equilibrar el riesgo de la actividad; etc.