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Irea: buen ritmo en los mercados hoteleros de Madrid y Barcelona

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Por primera vez, después de dos años de marcada caída, Madrid creció de forma significativa en número de pernoctaciones (+11% en 2014 respecto a 2013). Quizá el dato más significativo respecto a la demanda en el mercado hotelero de la ciudad de Madrid sea el incremento del 14% en cuanto al número de turistas nacionales y pernoctaciones generadas por este tipo de viajero. Barcelona, por su parte, sigue demostrando la misma robustez presentada durante toda la crisis incrementando el número de viajeros, especialmente los de origen internacional (+4,9%) y una gran capacidad para absorber perfectamente los significativos crecimientos de su oferta hotelera.

Mientras la oferta hotelera de Barcelona creció durante los últimos siete años a razón del 6,2% anual, Madrid lo hizo a una tasa del 2,4%. El pipeline de nuevos proyectos hoteleros refuerza la idea de que los inversores dan por descontada la recuperación del mercado de Madrid y la continuidad de la buena dinámica de la Ciudad Condal. En el mercado hotelero de Madrid cabe destacar el significativo aumento de las plazas hoteleras en el segmento cinco estrellas, que se ampliará en 699 habitaciones, lo que supone el 37% de la oferta total proyectada en los próximos años.

En cuanto a los indicadores hoteleros mas significativos, si bien la recuperación del RevPar en Madrid fue muy sustancial en 2014 (+10% vs 2013), Barcelona, con un crecimiento más moderado (1%) sigue registrando RevPars un 50% superiores a su principal competidor a nivel nacional. La tarifa media de la Ciudad Condal se situó en 109 euros en 2014, mientras que Madrid apenas logró alcanzar los 80 euros. Sin embargo, la ocupación hotelera en la capital creció un 6,1% en 2014 respecto a 2013, muy por encima del crecimiento registrado en la ocupación en Barcelona (+0,6% en el mismo periodo.)

Por lo que se refiere al mercado de transacciones de activos hoteleros, ambas ciudades siguen siendo enormemente deseadas por los inversores por razones muy distintas: Barcelona, por  la mayor diversificación de su demanda y un track record muy estable, y Madrid, por el consenso existente en el sector respecto al inicio de la tan esperada fase de recuperación del mercado. En este sentido es importante señalar que el mercado de Madrid registró nueve operaciones hoteleras en 2014 por un volumen de 140 millones de euros frente a la inactividad total vivida en 2013.

El buen comportamiento presentado por los indicadores hoteleros de ambos mercados en el primer trimestre de 2015, que confirman la buena marcha de ambas plazas, y las positivas perspectivas desde el punto de vista económico, anticipan una buena evolución de ambos mercados para 2015, tanto a nivel de resultados operativos como de inversión.

Miguel Vázquez, socio director de la división de Hoteles de Irea, señala que «la recuperación de los niveles de precio medio de la ciudad de Madrid será lenta, pues aún existe un largo camino que recorrer hasta alcanzar los niveles registrados en los años anteriores a la crisis. La debilidad que aún a día de hoy presenta el consumo interno y un cierto desposicionamiento comercial de la ciudad respecto a otros destinos comparables, así como la dificultad que siempre supone la recuperación de los precios medios una vez que éstos han caído, son las principales barreras al crecimiento. En términos de inversión hotelera, consideramos que el interés de los inversores internacionales en el mercado español, y más concretamente en Madrid, seguirá vigente en 2015. Además, es de esperar que con la reactivación del crédito, la mejora de las condiciones de financiación y las perspectivas de tipos de interés a medio plazo se impulsen las inversiones inmobiliarias».

En la Ciudad Codal, «todo indica que esta evolución positiva se mantendrá a lo largo de 2015, gracias sobre todo a la fortaleza que presenta la demanda internacional dentro de su mix de clientes (demanda menos sensible al precio que la nacional). Además, el mercado de Barcelona presenta unos mejores fundamentos que Madrid por su menor estacionalidad y por su cada vez mayor consolidación como short break destination a nivel europeo y como destino para demanda de MICE, segmento que cuenta con un fuerte peso».

Para Miguel Vázquez, «en términos de inversión, consideramos que el interés por esta plaza, sobre todo en lo que respecta al inversor internacional, seguirá vigente en los próximos años, tanto en lo que se refiere a transacciones de hoteles actualmente en funcionamiento como a reconversiones de inmuebles para uso hotelero. Es previsible que el volumen de inversión hotelera para 2015 supere los 150 millones de euros alcanzados en 2014 en la Ciudad Condal».