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El mercado hotelero español, uno de los más atractivos y saludables para la inversión

Grupo Hotusa y CBRE celebraron ayer, con notable éxito de convocatoria, la primera edición del Spanish Host-In, un encuentro profesional que reunió en el hotel Eurostars Madrid Tower a más de 250 profesionales vinculados a los sectores inmobiliario y hotelero en un formato de cinco mesas redondas integradas por destacadas personalidades del mundo de la inversión hotelera.

La inauguración de la jornada corrió a cargo de Clara López, responsable de expansión de Grupo Hotusa, quien explicó a los asistentes que este encuentro tiene el objetivo de convertirse en el foro anual de inversión hotelera de referencia en España. Además, aseguró que “aquí están representadas las piezas que conforman el puzzle de las transacciones hoteleras: inversores, promotores, cadenas hoteleras, entidades financieras y consultoras” y añadió que “tenemos los elementos necesarios para cumplir los dos grandes objetivos: crear un debate sobre el presente y futuro de la inversión hotelera e incentivar el networking entre los participantes”.

Seguidamente, fue el presidente de Grupo Hotusa, Amancio López, quien agredeció la presencia a todos los asistentes. Durante su breve turno de palabra defendió el mercado español asegurando que “tenemos un gran volumen de cadenas con presencia y visión internacional. La mayoría de ellas de ámbito familiar que han crecido a base de trabajo y esfuerzo, administrando su propio capital y convirtiéndose en magníficos gestores”. 

Finalmente fue el presidente de la OMT, Manuel Butler, quien se dirigió a los presentes afirmando que “la posición de España es envidiable, es el número 2 del ranking tanto en llegadas internacionales como en ingresos. Este será un año de consolidación, y seguirá habiendo apetito inversor por el turismo de España”.

Inversión en el mercado hotelero español

El primer panel, centrado en el “Mercado de Inversión Hotelera en España” y moderado por Jorge Ruiz, director de Hoteles de España y Portugal CBRE, contó con la participación de Concha Osácar, socia fundadora de Azora; Andrés Moreno, responsable de inversiones hoteleras de Pontegadea, y Javier Illán, presidente de Grupo Millenium.

En esta mesa inicial se apuntaron cifras relativas a la inversión en el sector hotelero en España que, según datos de CBRE, alcanzó los 2.500 millones de euros en 2019 (un 33% de dicho volumen fue asesorado por CBRE, liderando la consultoría en este segmento). En concreto, se transaccionaron 126 activos hoteleros, que suman aproximadamente 15.000 habitaciones. A este respecto, los datos evidencian una moderación respecto a 2018, cuando el volumen de transacciones fue de 4.900 millones de euros, y un regreso a niveles de inversión similares a 2015. Esta disminución se explica en parte por la reducción de operaciones corporativas, tal y como señaló Jorge Ruiz, director de Hoteles de CBRE para España y Portugal, quien recordó que el ejercicio 2018 fue “excepcional” en este sentido. Los expertos nacionales se mostraron de acuerdo en que, más allá de las cifras puntuales de un ejercicio en concreto, la tendencia a la inversión en el sector hotelero en España es creciente. En este sentido, para Concha Osácar, socia fundadora de Azora, el gran reto es “consolidar este activo como asset class de primer nivel para seguir atrayendo a los inversores internacionales”. 

Durante el ejercicio anterior, muchos inversores se decantaron por invertir en activos urbanos (51%), por lo que el sector vacacional decreció hasta alcanzar un 49% del total de inversión, según datos de CBRE. De todos modos, los expertos presentes en el foro creen que es precisamente el segmento vacacional el que presenta más oportunidades de inversión, “porque es donde hay más por hacer, donde es necesaria una mayor transformación”, como ha explicado Osácar. Por su parte, Andrés Moreno, director de inversión hotelera en Pontegadea, indicó que “históricamente se tendía a huir del vacacional, por su estacionalidad, pero el cambio en los hábitos del consumo ha hecho que los inversores nos replanteemos la estrategia respecto a este segmento”.

El reposicionamiento y la implementación del capex serán clave

Respecto al futuro, y pese al que el atractivo del sector como inversión reside en que el “binomio rentabilidad-riesgo es muy equilibrado”, como indicó Osácar, es necesario apostar por el reposicionamiento y la creación de valor a través de la implementación del capex. “España es un gran país turístico y deberíamos potenciar que continúe en esta línea. Hay que trabajar en un mejor porfolio de hoteles y el reposicionamiento es la tendencia en la que debemos centrarnos”, aseguró Javier Illán, presidente de Grupo Millenium, quien matizó que el reposicionamiento es esencial para mantenerse competitivo e incrementar la diferenciación frente a otros mercados competidores, especialmente en calidad. En este sentido, la apuesta por crear experiencias para los huéspedes adquiere cada vez mayor relevancia. “La restauración es uno de los factores más importantes de un hotel y la apuesta por el food & beverage irá al alza”, adelantó Andrés Moreno, director de inversión hotelera en Pontegadea.

Asimismo, se recalcó que la colaboración de las administraciones públicas en el desarrollo del futuro del sector es necesaria. “La Administración debe ser consciente de que el sector representa el 13-15% del PIB nacional y de que competimos con países que están apostando proactivamente por el turismo”, recordó Illán, de Grupo Millenium, que aseguró que medidas como la moratoria hotelera en Barcelona no son positivas. Para Osácar, de Azora, hay dos factores clave en este sentido: por un lado, incrementar la agilidad de los procesos administrativos y, por otro, “fomentar la conectividad en el país”, lo que será beneficioso para destinos secundarios.

Financiación hotelera: fuentes alternativas hoteleras de capital y deuda

La segunda mesa redonda de la jornada fue capitaneada por Juan María Nin, consejero de Azora y presidente de la Comisión de Economía del Círculo de Empresarios, y en ella se habló ampliamente sobre la financiación hotelera.

Joaquín Arenas, country executive Spain & Portugal del Bank of America – Merrill Lynch, inció este debate afirmando que “se han creado unas nuevas estructuras de financiación de hoteles y estos fondos cada vez son más propietarios de Real Estate”.

Para el CEO de Arcano Group, Jaime Carvajal, “la financiación tiene que responder a un objetivo estratégico del accionista” y aseguró que “el tamaño de la organización es importante para obtener financiación”. 

En este sentido, el responsable de CIB España del BBVA, José García Casteleiro, declaró que, aunque están apareciendo nuevos inversores, su entidad se siente cómoda con los operadores históricos del sector, aunque están abiertos a la financiación de propiedad hotelera urbana y vacacional. Y añadió que “nosotros apostamos por la calidad y la competitividad”.

La opinión de los inversores internacionales

Expertos de Union Investment, Benson Elliot y Swiss Life Asset Managers, acompañados de Miguel Casas, director de Inversiones Hoteleras para Europa Continental de CBRE, conformó el tercer panel que, bajo el epígrafe, “Mercados urbanos y vacacionales: donde hay que invertir en los próximos años”, confirmó el interés que el sector hotelero español despierta en los inversores internacionales, especialmente en el ámbito de hoteles urbanos, “pese a que el sector vacacional ha mostrado más resiliencia en los últimos años y durante la crisis”, según afirmó Casas.

Andreas Löcher, responsable de la gestión de la inversión en hoteles de Union Investment, explicó que, pese a que el sector vacacional puro está muy avanzado y profesionalizado en España, su firma no está enfocada ahora mismo en este segmento, pero sí en hoteles urbanos en los que el peso de la demanda de ocio puede ser significativo. Por otra parte, Johanna Capoani, responsable de la gestión del portfolio de hoteles de Swiss Life Asset Managers, recalcó que su firma, “un nuevo jugador en el sector hotelero”, tiene una elevada exposición a los mercados de Francia y Alemania, pero ha empezado a invertir en España e Italia en 2019 con el objetivo de diversificar su cartera y hacerla esencialmente “paneuropea”. En este sentido, explicó que están muy interesados en activos hoteleros de vacacional en la zona de Baleares por ser uno de los mercados más resilientes, a la vez que destaca su interés por invertir en turismo urbano por ofrecer un buen equilibrio entre el huésped de negocios y el turista de fin de semana. Acerca de España destacó que es un mercado muy saludable en varios aspectos: la penetración de marcas es alta, hay producto disponible, existe un buen equilibrio entre oferta y demanda, aunque estos factores positivos a su vez motivan que haya menos oportunidades para los inversores”, añadió.

Otro de los aspectos que destacaron estos expertos es la necesidad de que los operadores españoles se acostumbren a modelos de contrato más flexibles, con una base fija y otro componente variable indexado a la evolución del negocio, que permiten compartir el riesgo e involucrar al propietario en la actividad, lejos del más tradicional contrato de arrendamiento a 20 años. “Es como un matrimonio entre propietario y operador, basándose en la confianza entre ambos tanto en los buenos tiempos como en los malos”, indicó Capoani, que explicó que “los operadores alemanes o franceses están acostumbrados a esa mayor transparencia y al componente variable en los contratos”.

Para Gregg Gilbert, responsable de Iberia en Benson Elliot, las relaciones entre inversor y operador hotelero siguen evolucionando hacia fórmulas más imaginativas, y ellos personalmente utilizan operating partners con los que se sienten cómodos en la gestión del hotel y que pueden dejar el activo libre de gestión en el momento de la venta.

El futuro de la inversión en hoteles: productos alternativos

Pablo Callejo, director nacional de Alternative Sectors de CBRE, moderó la mesa redonda sobre oportunidades en modelos alternativos, que contó con la participación de Jules Choukroun, director regional inmobiliario de The Student Hotel, Santiago Mercadé, CEO de Layetana y Michael Abel, partner de TPG. Callejo puso de relieve “el auge de los sectores alternativos en base a cubrir las necesidades de un usuario cada vez más segmentado y con unos requerimientos muy específicos”. En este sentido, destacó “el momento apasionante que está viviendo este sector, marcado por una época de inversión muy buena donde mucha gente está hablando de estos productos e invirtiendo en ellos”.

Durante la mesa redonda, los ponentes debatieron sobre los distintos tipos de productos alternativos y pusieron el foco en los hostels, las residencias de estudiantes y las residencias de ancianos. El denominador común a estos activos es un usuario que cada vez más demanda un producto que ofrezca una experiencia y sea atractivo para el cliente, según ha comentado Choukroun. Por su parte, Abel puso la atención en el usuario millennial y en cómo los productos tienen que ser atractivos para este perfil.

Sobre el tipo de inversor en estos productos, los ponentes señalaron que depende de la fase en la que se encuentre el activo, pasando de un inversor private equity a uno más conservador, tal y como explicó Mercadé. De cara a las perspectivas de evolución de los sectores alternativos, Callejo señaló “el momento apasionante en el que se encuentran y el amplio recorrido que tienen por delante en los próximos años”. Algunos de los productos a los que hizo referencia Callejo y con gran oportunidad desarrollo son los campings o los espacios de coliving.  

El futuro de las cadenas hoteleras: hablan los CEOs

El panel que cerró esta primera edición del Spanish Host-In fue una conversación entre CEOs. Después de dirigirse varios elogios sobre su trayectoria, ambos presidentes iniciaron un diálogo en el que coincidieron en afirmar que el modelo español está formado por un gran número de empresas familiares y que, según Simón Pedro Barceló, “el riesgo de la primera generación es mucho mayor”. Siguiendo esta línea, el presidente de Grupo Hotusa apuntó que “en el espíritu familiar participan también personas que no son de la familia” y añadió que “el único factor de éxito permanente es el saber hacer”.

Ambos presidentes hablaron también sobre el futuro de sus compañías. Fue el copresidente de Barceló Hotel & Resorts quien declaró que “nosotros hemos cerrado el año 2019 prácticamente sin endeudamiento y nuestra obsesión es encontrar anualmente oportunidades de inversión”. En este sentido, el presidente de Grupo Hotusa destacó que “somos la cadena hotelera que más ha crecido en 2019, nuestro foco de crecimiento lo tenemos en Europa”.

El presidente de CBRE avanza el inicio de un nuevo ciclo

En la clausura del foro, Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, repasó los principales ítems de la jornada y señaló que “estamos ante un sector maduro y en fase de consolidación. Tras varios ejercicios de intensos crecimientos en los que se han superado récords año tras año en casi todos los indicadores, 2020 vendrá marcado por una vuelta a la ‘normalidad’ turística y hotelera y será el inicio de un nuevo ciclo”. Sobre el sector hotelero español, comentó que “se mantendrá como uno de los destinos más atractivos para inversores, aunque las oportunidades serán más escasas que en años anteriores. De cara a los próximos años, explicó que “seremos testigos de la expansión de formatos de alojamiento mixtos y disruptivos, como la mezcla de hotel y residencia de estudiantes, hoteles con zonas de coworking, alojamiento para larga estancia, etc”.

Para concluir, Ramírez-Escudero señaló que este foro aspira a convertirse en un encuentro de referencia para el sector y ha emplazado a una nueva edición en 2021.

Spanish Host-In , espacio de análisis de las claves del mercado actual

Spanish Host-In nace como un punto de encuentro para todos los actores del mundo de la inversión hotelera: promotores, family offices, cadenas hoteleras, entidades financieras, fondos de inversión y demás profesionales de este apasionante mercado. Un encuentro que, con carácter anual, cree un espacio para el diálogo y el intercambio fluido de conocimientos que favorezca el desarrollo de proyectos y acuerdos. De este modo, Grupo Hotusa & CBRE han creado un espacio de confluencia tanto para identificar las claves del presente y del futuro del sector como también para incentivar el networking y la colaboración entre todos los participantes.