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La inversión hotelera en España asciende a 3.330 M€ en 2024

Los inversores nacionales protagonizan tres de cada cuatro transacciones hoteleras en 2024.

La inversión hotelera en España registró 3.330 millones de euros en 2024 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión a hotel y suelo para desarrollo hotelero), según datos del Informe de Inversión hotelera 2024 elaborado por Colliers.

En 2024 se transaccionaron 151 hoteles y 18.592 habitaciones, en comparación con los 171 hoteles y 21.748 habitaciones del año anterior. Asimismo, se realizaron 28 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.

Desde el año 2019 la inversión hotelera ha promediado alrededor de 2.900 millones de euros anuales y en 2024 ha superado dicho promedio en un 14%, alcanzando el cuarto mejor registro histórico en términos absolutos. Así, los últimos cinco años han estado marcados por un fuerte dinamismo, acumulando una inversión superior a los 15.000 millones de euros, como resultado de la confianza de los inversores y el alto interés en el mercado, que a su vez está respaldado por las espectaculares cifras de nuestra industria turística.

Así, el turismo en España continúa demostrando su fortaleza y mantiene su posición de liderazgo global, consolidándose como el segundo país del mundo tanto en número de llegadas como en gasto turístico. En 2024, el país alcanzó un récord histórico de 94 millones de turistas internacionales, superando las cifras de 2023 y 2019.

Los inversores nacionales lideran la inversión hotelera con un dinamismo sin precedentes en la serie histórica

Los inversores nacionales han desplegado con fuerza su capacidad de compra durante el 2024, marcando el récord de la serie histórica con un volumen total invertido de 1.938 millones de euros, equivalente al 58% del total.

Además de liderar la inversión, han vuelto a desempeñar un papel clave siendo los claros responsables de dinamizar el mercado, al protagonizar el 73% del total de las transacciones del año, aunque con un precio medio por transacción inferior a los inversores internacionales (19 M€ vs. 38 M€).

El frenético ritmo inversor de los compradores nacionales ha estado respaldado por los grupos hoteleros que, con 34 operaciones por un importe de 809 millones de euros, han marcado su año récord de compras.

El segmento urbano revierte la tendencia histórica y logra atraer el 52% de la inversión total a las capitales españolas

Por primera vez desde 2016, se ha revertido la tendencia de preferencia de los inversores por los activos vacacionales. En 2024, el 52% de la inversión hotelera se concentró en el segmento urbano.

La clave de este cambio está en el fuerte dinamismo de los destinos urbanos, donde se han registrado 113 operaciones frente a las 66 del segmento vacacional. Además del elevado número de operaciones destacamos que los destinos urbanos han sido objetivo preferencial de las transacciones de suelo y de activos para reconversión a uso hotelero, donde también han primado el protagonismo del inversor nacional, casando las dos principales tendencias de la inversión hotelera en 2024.

Los activos hoteleros individuales baten su récord histórico en 2024

Las transacciones de activos hoteleros individuales han registrado una inversión de 2.452 millones de euros, equivalente al 74% del total invertido. En contraposición, la actividad en carteras ha decaído y perdido gran parte de su relevancia. De hecho, asistimos al año normalizado de la última década en el que menor representatividad han tenido estas operaciones, un 26% del volumen total invertido frente al 42% de media en los últimos 10 años. A pesar de ello, se han transaccionado 12 portfolios que incluyen 54 hoteles (7.237 habitaciones) por un importe agregado de 878 millones de euros.

“La cifra tan abrumadora del volumen transaccionado en activos individuales en 2024 es quizá el signo más evidente de la madurez que ha alcanzado el sector hotelero español en tan sólo una década. La percepción de incremento de liquidez en esta tipología de activos ayudará sin duda al ajuste paulatino de la rentabilidad exigida a los hoteles frente a otros activos inmobiliarios”, apunta Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers

Por segundo año consecutivo, Canarias y Madrid líderes en sus respectivos segmentos

Por destinos geográficos, la inversión se ha repartido de forma muy homogénea entre los principales destinos turísticos, a excepción de la Costa del Sol, que acusa un descenso cercano al 53% frente a 2023. Canarias y Madrid lideraron la inversión en sus respectivos segmentos, seguidos muy de cerca por Baleares y Barcelona. En total, los cinco principales destinos recibieron el 80% de la inversión de España.

Por segundo año consecutivo, Canarias vuelve a hacerse con el papel protagonista tras registrar 20 transacciones por valor de 664 millones de euros y alcanzar una cuota del 20% del volumen total.

Madrid vuelve a liderar, por tercer año consecutivo, la inversión hotelera urbana con 20 transacciones y un volumen de 611 millones de euros, seguida de la Ciudad Condal, que registra 21 operaciones por valor de 572 millones de euros.

El balance de cierre en el archipiélago balear ha sido igualmente positivo, con un total de 22 transacciones que suman 553 M€.

La provincia de Málaga, sin embargo y tras un año récord, cede parte de su protagonismo habitual y contabiliza 17 transacciones por importe de 263 millones de euros.

Los precios de compra se estabilizan en torno a 165.000 €/hab

A lo largo de 2024, el precio medio por habitación de los hoteles transaccionados alcanzó los 164.800 euros, lo que representa un descenso del 10% respecto al récord previo registrado en 2023, un año marcado en gran medida por la compraventa de activos prime reposicionados. No obstante, el registro de 2024 se sitúa un 9% por encima del promedio de los últimos cinco años, que fue de 151.500 euros.

A pesar de la heterogeneidad en los precios de los 179 hoteles transaccionados, se observa una clara preferencia de los inversores por destinos turísticos consolidados o prime, respaldada por una recuperación robusta que ha impulsado los indicadores operativos a niveles récord y ha sustentado las valoraciones. 

“En 2024 destacamos que la inversión hotelera concentrada en la categoría de tres estrellas se ha incrementado un 41% respecto al año anterior, impulsada por las transacciones de carteras midscale o economy, y también por las habituales operaciones de reposicionamiento. Este segmento alcanza su máximo desde 2017, lo que ha influido en la ligera bajada de los precios medios por habitación del sector”,  explica Laura Hernando.

Perspectivas del mercado en 2025

Las oportunidades de inversión en la industria hotelera española seguirán siendo numerosas en 2025 con un mercado que se mantendrá en la media de inversión de los últimos cinco años, en torno a 3.000 millones de euros. Si bien en 2024 la balanza se ha inclinado puntualmente hacia la inversión en el segmento urbano, desde Colliers mantenemos nuestra apuesta por el vacacional, especialmente en los destinos más consolidados. En el ámbito urbano, dada la escasez de oportunidades, es previsible que aumente la actividad en reconversiones y nuevos desarrollos, sobre todo en zonas menos céntricas.

“Por lo que se refiere a la tipología de inversores, en 2025 continuaremos viendo un perfil muy diversificado, aunque anticipamos que los inversores patrimonialistas nacionales mantendrán un papel activo en el mercado por su competitividad en pricing: los grupos hoteleros por su interés estratégico de expansión y los family offices por su ajustado coste de capital. Además, esperamos una mayor participación de inversores institucionales y fondos soberanos, así como un repunte de actividad de los fondos de private equity, atraídos por la estabilidad y potencial de crecimiento de nuestro mercado”, culmina Laura Hernando.

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