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El mercado hotelero de inversión continúa gobernando el inmobiliario

BNP Paribas Real Estate prevé que esta tendencia alcista continúe su curso de cara al 2024, año en el que el sector hotelero seguirá estando muy presente dentro del apetito inversor inmobiliario. La operación más destacada en lo que llevamos de año sigue siendo la protagonizada por parte de la sociedad de Abu Dabi ADIA tras la adquisición de una cartera de 17 hoteles propiedad del fondo Equity Inmuebles.

Según la OMT (Organización Mundial del Turismo), España ha sido el segundo país más visitado del mundo, solo por detrás de Francia. Así, según los últimos datos del INE de septiembre, el país se sigue manteniendo como uno de los países más atractivos para los turistas, con cifras que sitúan la llegada de turistas un 18,8% por encima del mismo periodo del año 2022 con 66,5 millones de turistas extranjeros registrados.

Este atractivo turístico se refleja también en el sector hotelero que aglutina el 33% de la inversión durante los tres trimestres del año en el mercado inmobiliario, tal y como constata el último informe de BNP Paribas Real Estate.

El mercado hotelero cierra el tercer trimestre copando el 33% de la inversión

A día de hoy, el hotelero es el sector que mayor cuota está copando en el mercado inmobiliario por tercer trimestre consecutivo, por encima del residencial (22%) y el logístico (20%). Este dato se refleja en el volumen de inversión, que se ha situado un 28,5% por encima del mismo periodo que 2022, con un total de 2.422 millones de euros absorbidos.

“El mercado hotelero en España sigue siendo uno de los mercados más atractivos para los inversores, a pesar de las subidas de los tipos de interés registradas en los últimos meses. De cara a 2024, el sector de los hoteles seguirá estando muy presente dentro de toda la inversión en inmobiliario. No obstante, para llegar las cifras de inversión actuales, dependerá de la oferta disponible en el mercado, pues durante 2023 se han cerrado dos grandes carteras que venían del 2022, con un volumen aproximado de 1.000 millones de euros entre los dos”, constata Francisco López, Head de la división de Living de BNP Paribas Real Estate.

La consultora inmobiliaria prevé que 2023 cierre como un año récord de llegada de turistas internacional o con cifras muy similares al anterior pico de mercado (año 2019). A este hecho se le suma que también se ha apreciado una mejora en la calidad del parque hotelero en España y, como consecuencia, de la calidad del turismo que llega a nuestro país.

Esto se debe principalmente a la compra de hoteles por parte de fondos los cuales han invertido en reposicionar esos inmuebles, incrementando el número de estrellas y, por consiguiente, los niveles de ADR y calidad de los huéspedes. Además, desde el prisma de la inversión, la subida de tipos de interés también está generando que las negociaciones se alarguen en el tiempo y que, en ocasiones, no se crucen las expectativas de los compradores y vendedores.

Si se analizan las principales operaciones de inversión durante los tres trimestres de 2023, encabeza la lista la adquisición por parte de la sociedad ADIA, uno de los fondos soberanos de Abu Dabi, de una cartera de 17 hoteles del fondo Equity Inmuebles y gestionados por Meliá, que suman 157 habitaciones en total, y cuyo volumen de compra se sitúa en 600 millones de euros.

En segundo lugar, se sitúa la venta del Hotel Mandarin Oriental de Barcelona, que fue propiedad de Reig Capital, que protagonizó en julio Olayan Group por 240 millones de euros, seguido de la compra del Hotel Sofía de la misma ciudad, que adquirieron AXA IM/ Blasson por 185 millones de euros.

Indicadores en positivo

Actualmente, el sector se encuentra en una fase donde todos los indicadores de mercado están en positivo, creciendo en tasas de doble dígito prácticamente, tanto los niveles de ADR, ocupación, pernoctaciones y RevPAR.

Así, las tarifas medias diarias (ADR) que se sitúan en 110,75€; la ocupación media de los hoteles que rozan unos niveles medios de 68,15% en 2023 (ene-sept), un 7,73% más que en el mismo periodo de 2022; y los ingresos medios por habitación disponible (RevPAR) en España que se sitúan en 76,40€ en 2023 (ene-sept), un 15,75% más que el mismo periodo del 2022.

Por su parte, el número de pernoctaciones en los nueve primeros meses del año aumentó un 8,34% respecto al mismo periodo del año anterior. En total, el número de pernoctaciones en España se alza hasta los 277 millones de euros, 21 millones más que las registradas en el mismo periodo de 2022 (ene–sept). Del total de las pernoctaciones del 2023, el 64,8% han sido de residentes en el extranjero, mientras que el 35,1% restante son usuarios residentes en España.

La variación anual con respecto al mismo periodo del año anterior aumenta en más de un 8,3%, siendo los residentes extranjeros los que más han variado (+12,5%) con respecto al mismo periodo del año anterior.

Precios hoteleros al alza

Después del fuerte impacto sufrido en el año 2020, el precio de los hoteles ha mostrado una tendencia de crecimiento constante, fuertemente acentuada en este último año. El índice de precios hoteleros se ha situado en 140,43€ de media en los nueve primeros meses del año, lo que supone un incremento del 8,74% respecto al mismo periodo del 2022 (ene- sept). También se observa un fuerte crecimiento en el índice en los años 2022 y lo que llevamos de 2023, debido al incremento de la ocupación, el ADR y a la mejora en la calidad de los establecimientos.

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