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La inversión hotelera en la región EMEA alcanzó los 11.000 millones de dólares en 2012

Le Méridien Budapest

El volumen de transacciones en Europa, Oriente Medio y África (EMEA) alcanzó los 11.000 millones de dólares en 2012, según el último análisis de la división Hotels & Hospitality Group de Jones Lang LaSalle. Esta cifra supone un descenso interanual del 10% sobre el volumen total, y es consecuencia del ritmo más moderado del mercado, en línea con el entorno económico y la menor disponibilidad de financiación.

Los inversores de Oriente Medio mostraron una gran actividad en 2012, destinando 1.700 millones de dólares a la adquisición de hoteles (un 15% del volumen total de EMEA), lo que refleja un aumento del 9% respecto al volumen de 2011. Por lo tanto, los inversores de Oriente Medio siguen ocupando el tercer puesto por volumen de inversión, por detrás de los inversores nacionales que invierten en su propio país (5.000 millones de dólares) y los europeos que invierten fuera de su país (1.800 millones de dólares). Las notables compras realizadas por inversores de Oriente Medio incluyen una cartera de seis hoteles InterContinental en Europa y otros codiciados activos en mercados estratégicos, como el hotel Maritim en Berlín y Le Méridien en Budapest.

En 2012, la mayor parte de las operaciones se concentró en ciudades y mercados clave de Europa occidental y norte de Europa, que supieron capear los problemas económicos. Los mercados que presentan una elevada diversificación, como Londres, París, Ámsterdam y las principales ciudades alemanas, mantuvieron un buen nivel de operaciones, lo que contribuyó a sostener los precios de los inmuebles de calidad en ubicaciones prime. En Europa central y del este, se registró un bajo volumen de operaciones debido a la disponibilidad limitada de financiación, pero el interés de compra se mantuvo fuerte para los productos de calidad en Varsovia, reflejando la estabilidad de la economía polaca.

Los inversores mostraron poco interés por los activos secundarios al percibir un mayor riesgo de liquidez. Como consecuencia, el precio de los activos regionales se fijó de forma más oportunista, atrayendo a un mayor número de fondos de inversión y empresas de capital riesgo, pero también de particulares que disponen de abundante liquidez. Aunque el diferencial de precios se ha reducido a medida que las expectativas de los vendedores se vuelven más realistas, reflejando así la situación económica global, por lo general, llevó más tiempo cerrar las operaciones.

Jon Hubbard, consejero delegado de la división Hotels and Hospitality Group de Jones Lang LaSalle para el norte de Europa, afirma que, «en el actual mercado, todas las señales apuntan a que los próximos 12 meses replicarán en gran medida la tendencia del último año, aunque esperamos que cada vez más prestamistas tomen medidas en lo que respecta a los préstamos de dudoso cobro y los préstamos morosos. El mercado en su conjunto podría crecer si las aseguradoras y los fondos de pensiones siguen pensando en aportar fondos, pero, en general, esperamos estabilidad en lugar de crecimiento”.

En lo que respecta al resto de 2013, el Reino Unido seguirá siendo el mercado más líquido, por delante de Francia, mientras que muchos inversores también se sentirán atraídos por la interesante rentabilidad ajustada al riesgo de Alemania. Se prevé que el número de operaciones será limitado en España, debido a que los inversores se mantienen a la expectativa. No obstante, el proceso de desapalancamiento bancario podría acelerar las ventas de activos. La actividad en Italia se centrará en los activos más codiciados de Roma y Milán. Se espera una actividad limitada en Europa central y del este debido a las difíciles condiciones de financiación.

Para Christoph Harle, consejero delegado de la división Hotels & Hospitality Group para Europa continental, «a pesar del moderado crecimiento de los ingresos por habitación disponible en los principales mercados europeos, los grandes patrimonios y los fondos estatales seguirán sintiéndose atraídos por el prestigio y la conservación del capital a largo plazo que brindan los hoteles. Esperamos un mayor interés en los mercados estratégicos por parte de Asia, especialmente de los inversores de Singapur y Malasia. También aumentará el número de inversores chinos a medida que dejen de centrarse en los activos nacionales”.

¿Brotes verdes?
Los puntos calientes en 2013 en cuanto a nuevas construcciones se refiere, se localizarán en Oriente Medio -150 nuevos hoteles previstos-, la mayoría de ellos en Arabia Saudí y EAU. También se espera un incremento de la actividad de construcción hotelera en África, en destinos turísticos o de negocios emergentes como Ghana, Nigeria, Tanzania y Kenia. Estas regiones se benefician de un creciente volumen de inversión extranjera, y los operadores hoteleros estudiarán tener presencia en estos nuevos mercados. La financiación será facilitada por la reciente creación de fondos para hoteles africanos a los que contribuirán inversores africanos y extranjeros.

Luis Arsuaga, director nacional de la division Hotels & Hospitality Group para España y Portugal, asegura que “en España el volumen de inversión hotelera en 2012 ha descendido aproximadamente un 30% hasta niveles de 450 millones de euros. Estimamos que en 2013 estos niveles de inversión permanecerán similares o ligeramente superiores, por dos razones fundamentales: los bancos, que en 2012 han estado más preocupados por temas corporativos o residenciales, se enfocarán en 2013 más en sus deudas asociadas a hoteles y adjudicados hoteleros provocando más transacciones. Asimismo, el SAREB es una incógnita a nivel hotelero, pero pensamos que algunas activos complicados con potencial de subida y a precios atractivos atraerán la atención de inversores oportunistas. Tras un gran 2012 para el mercado hotelero de Barcelona, algunos propietarios podrían barajar sacar frutos de las subidas en RevPar y deshacer posiciones. Madrid mantiene su atractivo a pesar de la ligera bajada en rentabilidad de sus hoteles en 2012 y en 2013 aumentará el número de transacciones en la capital de España”.